Противодействие коррупции Ипотека - это залог недвижимого имущества. Ипотека может использоваться как при приобретении жилья (квартиры, жилого дома, жилых помещений и т.д.) в кредит, так и по иным кредитам.
Ипотечный кредит оформляется как одним договором, так и двумя договорами (кредитным договором и договором об ипотеке).
По договору, который регулирует выдачу ипотечного кредита, банк является кредитором, а заемщик —должником.
Основными обязанностями должника являются возврат банку ипотечного кредита в срок, предусмотренный договором, а также уплата банку процентов за пользование деньгами.
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Банк — кредитор по кредитному договору является одновременно и залогодержателем по ипотечному договору. Залогодателем может быть как сам должник по кредитному договору так и третье лицо (например, родственник должника, который предоставляет в залог свое жилье).
Перед тем, как заключить кредитный договор необходимо объективно оценить свои возможности по возврату кредита и знать основные риски, которые несете при заключении такого договора.
Риск потери/снижения доходов или увеличения расходов на погашение кредита. Потеря работы, уменьшение размера заработной платы, рост расходов заемщика, утрата трудоспособности — все это влияет на возможность заемщика своевременно погашать ипотечный кредит.
Риск снижения стоимости залога. Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизилась (например, во время кризиса), то при возникновении у заемщика финансовых затруднений и необходимости продажи заложенного жилья полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту.
Риск утраты предмета залога. Существует риск того, что заложенное жилье может быть уничтожено или повреждено (пожаром, взрывом и т.д.), что является основанием для предъявления кредитором требования о полном досрочном погашении ипотечного кредита (займа).
Внесение первоначального взноса снижает долговую нагрузку и облегчает исполнение обязательств по договору.
Инфляция, изменение процентных ставок (процентный риск) на рынке ипотечного кредитования также влияют на уровень и стабильность получаемого заемщиком дохода и его способность исполнять обязательства по кредиту.
Процентная ставка по ипотечному кредиту может определяться с применением ставки в процентах годовых:
»» фиксированная величина которой может быть определена в условиях кредитного договора, которые согласовываются с каждым заемщиком индивидуально (постоянная процентная ставка);
»» ставка, величина которой может меняться в зависимости от изменения переменной величины, предусмотренной в индивидуальных условиях договора (переменная процентная ставка).
Платежи по ипотечному кредиту состоят из платежей части суммы кредита (основного долга) и процентов за кредит.
Платежи по кредиту могут включать иные платежи банку, которые предусмотрены кредитным договором (например, за оказание агентских или консультационных услуг, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий договора), а также дополнительные расходы, например связанные с добровольным страхованием имущества.
Платить по ипотечному кредиту можно по двум схемам.
Дифференцированными платежами, при которых ежемесячный платеж уменьшается со временем и состоит из ежемесячно уплачиваемой части от суммы основного долга (кредита) (размер в течение всего срока не меняется) и процентов, начисляемых на непогашенную часть суммы кредита.
Аннуитетными платежами, при которых ежемесячный платеж по кредиту уплачивается равными суммами, а доля платежа, которая направляется на погашение суммы основного долга, увеличивается с течением срока кредитования.
Схему платежей — аннуитетную или дифференцированную — предлагает банк. Заемщику необходимо внимательно ознакомиться с условиями погашения кредита нескольких банков до заключения кредитного договора, чтобы определить, предложения какого банка для него выгоднее.
Если в связи с жизненными обстоятельствами средств для погашения ипотечного кредита недостаточно, то необходимо как можно скорее уведомить банк об этом в письменном виде.
Если банк согласится, то можно осуществить реструктуризацию задолженности.
Реструктуризация задолженности — это изменение условий кредитного договора, предусматривающее, в том числе отсрочку или рассрочку платежей по кредиту, увеличение срока предоставления кредита, изменение валюты кредита.
Также можно обратиться за получением рефинансирования (получения нового кредита для погашения неисполненных обязательств по предыдущему кредиту) в этот же банк либо в другой.
В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по ипотечному кредиту (неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга и процентов по кредиту полностью или частично) залогодержатель вправе обратить взыскание на жилье, заложенное по договору об ипотеке.
Взыскание на заложенное жилое помещение, находящееся в собственности граждан, может быть обращено только в судебном порядке.
Взыскание может быть прекращено в случае погашения должником всех обязательств по возврату ипотечного кредита в любое время до момента продажи заложенного имущества либо оставления залогодержателем имущества за собой.